Il importe de savoir qu’à défaut de mention précise dans le bail relative aux charges, taxes et impôts, ceux-ci ne sont pas à supporter par le locataire qui n’est alors tenu qu’au paiement du loyer, le bailleur n’étant pas en droit de solliciter le versement de sommes complémentaires. Le bailleur doit donc être particulièrement vigilant sur les sommes accessoires au loyer dont il souhaite obtenir le remboursement, le défaut de stipulation au bail s’y rapportant ne lui permettant pas d’en imputer la charge au locataire.Ce dernier, à l’inverse, ne doit pas s’imaginer que parce qu’il est courant que l’impôt foncier soit remboursé au bailleur, il s’agit là d’une obligation.. Seule la libre volonté des parties qui se manifeste lors de la signature du bail par la négociation des clauses du bail, détermine les sommes dues au titre des accessoires du loyer et leur mode de paiement (par provision versée mensuellement, trimestriellement, annuellement…avec une régularisation ou forfaitairement). Le forfait de charges a, en effet, été admis par les Tribunaux.
< LES ACCESSOIRES DU LOYER SONT EN GÉNÉRAL
< Les charges locatives
Celles acquittées par le bailleur pour l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble et qui, dans les immeubles en copropriété, font généralement l’objet d’un appel trimestriel de charges adressé par le syndic de l’immeuble. Si le bail n’énonce pas limitativement à ce titre, les charges récupérables sur le locataire, en cas de conflit entre les parties, il doit être fait référence aux usages en la matière qui prévoient que sont dues les dépenses de menu entretien (produits ménagers), les dépenses de fonctionnement de l’immeuble (chauffage…), les salaires des gardiens, les dépenses d’éclairage... A l’inverse, les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil (énoncé dans la première partie de cet ouvrage), sont usuellement à la charge du bailleur et le sont toujours si le bail ne comporte pas de mention contraire. Attention aux clauses par lesquelles il est prévu dans le bail à la charge du locataire, les grosses réparations, le paiement du ravalement de l’immeuble, de l’impôt foncier, de l’assurance de l’immeuble ou d’une quote-part, des travaux prescrits par les administrations, il s’agit de stipulations très favorables au bailleur qui font peser de lourdes obligations sur le locataire.
< L’impôt foncier
Il pèse généralement sur le bailleur, mais il peut être transféré sur le locataire et, dans le silence du bail, il est généralement admis que le preneur doit rembourser à son bailleur les sommes dues au titre de l’assainissement, de l’enlèvement des ordures et de la taxe de balayage, services dont profite directement le locataire.
< La taxe sur la valeur ajoutée ou la contribution sur les revenus locatifs
Si la loi de finance de l’année 2000 a supprimé la contribution représentative du droit au bail, il reste à ce jour la contribution sur les revenus locatifs d’un montant de 2,5 % due pour les immeubles construits depuis plus de quinze ans. La contribution sur les revenus locatifs n’est pas due si le loyer est assujetti à la TVA, mais encore faut-il que le bail mentionne la faculté pour le bailleur d’opter pour la TVA. L’option pour la TVA présente l’avantage pour le bailleur de lui permettre de récupérer la TVA qu’il acquitte sur les charges de l’immeuble.
< La taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage en Ile-de-France
Elle pèse, selon l’article 40 de la loi de finance du 29 décembre 1989 qui l’a instituée, sur le bailleur pour des locaux commerciaux de plus de 2.500 mètres carrés et peut être transférée à la charge du preneur si le bail le prévoit. Il importe donc que les parties, bailleur et preneur, soient très précises sur l’imputation entre elles des accessoires du loyer (les charges locatives, impôts et taxes) parce qu’il s’agit bien souvent de sommes importantes qui pèsent, pour le bailleur sur la rentabilité de son bien et qui constituent pour le locataire des charges d’exploitation parfois lourdes à supporter (un ravalement, un remplacement de toiture, même réalisés seulement tous les dix ans, représentent des dépenses importantes). Si le loyer, les provisions pour charges sont des sommes qui sont en principe acquittées par le locataire, régulièrement et successivement pendant toute la durée du bail, en revanche le pas-de-porte lorsqu’il existe apparaît comme un versement exceptionnel.
La Rédaction de L'Eclaireur www.leclaireur-coiffeurs.com