Bonjour,

La réponse à la question posée nous est donnée par l'article L145-33 du commerce qui édicte que le montant des loyers des baux renouvelés (ou révisés), qui doit correspondre à la valeur locative, est déterminé d'après :

1°) Les caractéristiques du local considéré ;

2°) La destination des lieux ;

3°) Les obligations respectives des parties ;

4°) Les facteurs locaux de commercialité ;

5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

La "consistance" des éléments ci-dessus nous est donnée par les articles R145-2 à R145-10 du code de commerce, "consistance" qu'il appartient à un "expert" ou à un "professionnel averti" de relever et d'apprécier déterminer la valeur locative.

Comme votre question laisse supposer que contrairement aux idées reçues, le loyer du bail renouvelé pourrait ne pas correspondre à la variation de l'indice du coût de la construction sur 9 ans et qu'ainsi il pourrait être déplafonné" (ou minoré), nous croyons utile de rappeler "in extenso" les dispositions de l'article L145-34 du code précité relatif à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé :

"A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 (voir ci-dessus), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans."

Pour être complet rappelons qu'aux termes de l'article L.145-35 du code de commerce les litiges nés de l'application de l'article L. 145-34 peuvent être soumis à une commission départementale de conciliation, laquelle s'efforce de concilier les parties et de rendre un avis. Reste également la possibilité de saisir le juge des loyers, lequel désignera un expert pour déterminer la valeur locative. Notons que si le juge est saisi parallèlement à la commission compétente par l'une ou l'autre des parties, il ne peut statuer tant que l'avis de la commission n'est pas rendu et que la commission est dessaisie si elle n'a pas statué dans un délai de trois mois.

Expertises et procédures ne sont pas "choses aisées et nous ne pouvons que vous conseiller de vous rapprocher d'un professionnel du droit spécialisé dans les baux commerciaux.

Cordialement,

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